三个自主、三化布局、三个利用，中国石化湖南常德石油加油站用地实现价值最大化。

　　近年来，为应对加油站用地成本居高不下影响加油站经营创效的情况，中国石化湖南常德石油在加油站建设用地中，着力“三个坚持”推进加油站建设用地的规范化、精细化、合理化，提升了加油站土地效能。

　　“湖南常德石油单站土地使用权平均期限明显高于系统外油企同期所建单站的使用权3—5年。所有新建站、重建站、改建站站均新增建非油设施1个以上。70%的在营加油站用地创效项目增至2个以上。”中国石化湖南常德石油分公司经理兼党委书记王明胜交出了近两年常德石油加油站建设用地的效能成绩单。

　　“三个自主”保障主权用地

　　由于加油站建设竞争不断加剧，湖南省常德区内加油站建设征地难问题一直十分突出。一些土地投资公司或个人为牟取土地暴利，借机以“联建返租”(投资公司出租性供地，油企出资建站。由油企在议定期内承租经营，期满油站归投资公司)、“建站捆绑出售”(土地所有人在其土地上建站后一并转售)等方式变相或直接高价出租或“搭售”加油站用地。再加上一些油企为快捷解决征地难问题，不顾高成本用地后患，仍冒险“接招”合作。

　　作为从事加油站网点建设工作数十年的老兵，湖南常德石油分公司副经理卜德安深知在加油站网络发展中坚持“三个自主”建设用地的重要性：“对于中国石化湖南常德石油而言，建站压力越来越大，尽管如此，公司始终坚持‘三个自主’解决用地需求，这样才能确保企业对所用土地享有充足的权益。”

　　“三个自主”就是在新建、重建、迁建加油站中，对所需用地由企业完全自主的采用规范形式解决，以保证用地价格适宜、用地规模合理、用地置换公平。包括自主征购、自主标量、自主置换。

　　常德石油对新建加油站所需用地，一律自主参拍征购。公司领导利用公司属驻地最早经营成品油企业与政府关系较熟的条件，动用各种人脉协调好与规划、国土等涉地单位关系，负责人员紧盯勤跑及时攻关，外有助力和内有推力的争取抓住每一个征地机遇。三年来，常德石油成功自主征购新建站用地4宗，占拟征地计划的95%以上。

　　针对一些由于扩路或者城改需拆除重建的“黄金站”所面临的既有土地容量不足等用地问题，常德石油采用“原址重建”标准和保原(面积)容量巧设计办法，防止黄金地块流失或补征土地增涨成本。金霞加油站因城建扩路被要求“消户拆除”。基于该站地段好和车流大，公司多次与政府协商，以“油罐填埋腾地、油站整体后移”对策实施重建，既满足了重建用地又保持了“黄金地块”。

　　针对迁建站逐年增多、土地置换对用地成本影响大的情况，常德石油对所有迁建站的土地置换均自主办理。白鹤山、郭家铺二站列为迁建站后，公司拒辞了土地公司的代理请求，直接与政府谈判和自主勘察，使二站换入地与换出地面积对应、价值对等并节省了不菲的“代理费”。

　　“三化布局”减少非营业用地

　　“原来我们的员工食堂和厕所都分散在加油站的两侧，午休吃饭和夜间上厕所特别不方便，现在食堂和厕所都设在了附属房一层，不仅方便了工作和休息，还节省的用地面积100多平方米，”常德石油本部片区第五加油站站长说，他和同事们都觉得重建后的常德第五加油站布局设计较改造以前更加的科学化、人性化。

　　针对传统加油站站内建筑布局设计存在的建筑功能单一，且非直接营业设施功能划分过细导致的非直接营业用地占比较大的弊端，常德石油对新建站、重建站、改建站的站内建筑用地，采用“三化布局”为主的改型设计，以确保加油站直接创效用地空间最大化。

　　“三化布局”包括对加油站储油罐区、员工宿舍、员工食堂、厕所等非直接营业设施进行优化组合设计和适实建设，以最合理和最实用的结构布局，最大限度的减少这些非直接营业设施的占地空间。一般包括油罐地埋化、主附建筑叠建化、厕所内置化。油罐地埋化每座征地新建站可节省征地近200平方米，每座改建站和重建站单站可腾地150平方米左右。如常德桥南加油站和本部第十加油站二站改建时，取消了专设油罐区后，节省占地近300平方米。

　　主附建筑叠建化就是将员工宿舍、员工食堂、配电房、保管房等建筑与加油站营业厅一体化叠建，以此节省专门的占地空间，每座站可省用地约100平方米左右。近三年来，常德石油新建的桃花源路加油站等4座站通过此项措施节省用地约400平方米。

　　厕所内置化就是将以前建在加油站围墙边的厕所修建在营业厅旁的建筑内，消除其专门占用用地空间的同时，又起到让前而所的顾客必须经过非油商品展示区，由此带动非油商品销售的效果。

　　“三个利用”推进综合创效用地

　　“以前在你们这加完油后还要开车到另一个洗车店洗车。现在好了，加油、洗车、维修一条龙服务，有空还可以给车子做个保养，真是越来越方便了!”“滴滴”司机黄师傅指着常德石油第四加油站说。第四加油站位于常德市柳叶湖汽车站旁，自从2015年该站增设了汽车服务店以来，像黄师傅这样的忠实顾客越来越多。

　　基于加油站经营创效综合化趋势，针对加油站经营设施传统设计单一和加油站用地创效面狭窄问题，常德石油在加油站建设用地中，采用“三个利用”的增设或修建加油站多功能经营设施来拓展用地创效途径。

　　一方面是指征地新建站，常德石油利用合理布局省下的空间，根据每个站经营规划和投营后的具体需要，配套修建了新能源经营设施。如芙蓉路、第三加油站等新建站根据新能源经营计划修建了加气站。另一方面常德石油对在建的所有重建站、改建站，调整布局后腾出的土地空间修建非油品经营店和三产服务门面等，使重建站、改建站的非油品经营设施拥有率达到100%，由此结束了经营设施单一状况。对一些2005年前所建、地理位置佳、营销业绩好但经营设施单一的非改建和非重建在营老加油站，常德石油利用存在的可“植入”空间，巧妙补建了非油商品经营设施。例如，从2015年起，常德石油对第二加油站等20多座加油站，补建了汽车服务店和添建了全自助洗车间。

　　责任编辑：周志霞

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