结合加油站收购中的一些实践，本文对签约主体、土地使用权等常见问题的法律审查进行系统性梳理，以供参考。

　　加油站收购，一直以来是各大石油公司快速扩大成品油零售市场必不可少的手段。但由于对加油站收购的概念和法律关系存在理解偏差，往往双方签订合同后会产生一定的纠纷。本文结合中国石油云南销售公司在加油站收购中的一些实践，对签约主体、土地使用权等方面针对常见问题的法律审查进行系统性梳理，以供参考。

　　签约主体必须为合伙权利人

　　2016年7月，云南销售公司在收购曲靖宣威某加油站时，遇到这样的情况：虽然《土地登记卡》和两份《国有土地使用权》上的土地使用权人均为“宣威市祥达有限公司加油站”，但查询其工商档案时发现“宣威市祥达有限公司加油站”为“云南祥达建工集团有限公司”的分公司，且“宣威市祥达有限公司加油站”已于2004年3月19日注销。由此，加油站的实际权利人应是“云南祥达建工集团有限公司”。

　　按照我国《合同法》第一百三十二条相关规定精神，在我国能够签订加油站收购的签约主体必须是对加油站经营权享有所有权或者处分权的合法权利人。权利人可以是最初取得立项批复的权利人，也可以是合法流转后并依法取得成品油零售许可经营资质的权利人。

　　此案例中，“宣威市祥达有限公司加油站”不具备签约资格，必须有实际权利人，即“云南祥达建工集团有限公司”授权或由实际权利人签订相关合同。因考虑到税收及其他问题，双方最终协商，由其实际权利人“云南祥达建工集团有限公司”签订相关合同。

　　由此，总结加油站收购过程就签约主体方面的审查，应注意两点:若待收购加油站经营权与资产的权利人不一致时，需分别就经营权和资产的权利人签订转让合同;当加油站经营权与资产的权利人一致时，根据资产权利人的不同形态，明确签约主体。例如，企业法人是出让资产的单独所有人，签约主体就是企业法人。若登记的资产权利人为分公司或分支机构，必须取得法人的授权后，方可将其作为签约主体，需按照具体情况具体操作。

　　土地使用权须属于出卖人所有

　　2017年10月，云南销售公司对曲靖富源某加油站收购的前期调查过程中，发现该加油站在当地国土资源局档案中找不到《国有建设用地使用权出让合同》和履行土地出让金证明及相关税费的缴纳凭证。当地国土资源局明确告知如无法补充提交的情况下，无法办理过户。

　　我国《合同法》第一百三十二条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”第一百五十条规定：“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务。”

　　根据上述法律规定，加油站出卖方对其转让的加油站必须保证对加油站资产享有所有权或合法处分权;必须保证加油站资产不存在权利瑕疵。由此，鉴于此宗土地使用权存在的重大瑕疵，须待权利人完善后收购事宜才能进行，此收购项目暂缓推进。

　　2016年5月，云南销售公司在收购曲靖会泽某服务区加油站时，发现该加油站所在土地的使用权办理了抵押登记，为第三方债务提供抵押担保。根据这种情况，云南销售公司最终与债权人、债务人三方协商后，签订了三方协议，由我方直接支付相应款项给债权人，债权人解除拟收购土地的抵押登记。权属明确后，双方于2016年11月签订了相关收购合同。

　　2018年1月，云南销售公司对曲靖东山镇某加油站的收购过程中，发现加油站所在土地的使用权证上仅有“广某”个人。但经核实，该土地使用权的取得时间是在其及配偶夫妻关系存续期间取得，根据我国《婚姻法》的相关规定，系自然人“广某”与其配偶共同共有，收购时须与夫妻二人共同签约。最终，我方要求“广某”与其配偶做了相关公正，并于2018年4月与其夫妻二人共同签订相关收购合同。

　　加油站为企业固定资产，其中土地价值占据相当大比重，在收购时对土地使用权审查应注意几点问题：对加油站所在土地的性质及规划用途审查，尽量避免收购所在土地为“农村集体土地”及与规划用途不符的加油站，若必须收购也需在依法转换用地性质，取得合法手续后再行收购;对出让方取得加油站土地使用权的方式进行审查。比如，若加油站所在土地使用权的取得方式为“划拨”，若需转让则需出让方在具备法定情形，并经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，履行相关程序，补交土地出让金及相关税费后方可转让。除此之外，在土地使用权方面，对加油站所在土地使用权的权属凭证、转让的土地使用权上是否设置有抵押担保物权、所在土地使用权剩余年限、所在土地使用权出让程序均要进行审查。

　　房屋产权注意是否为临时性建筑

　　以上无论是签约主体，还是土地使用权均是在加油站收购过程中，最为常见的法律审查。除此之外，还有对加油站内房屋建设手续的审查。这方面相对来讲，出现的纠纷的情况较少。

　　根据《中华人民共和国城乡规划法(2015年修正)》第三十六到四十一条的规定，一个合法的建设项目需申领有《选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》等证件材料。在收购加油站内建筑物时，需要求出让方提供相关建设手续。否则，将面临被认定为非法建筑、违章建筑的法律风险。

　　值得一提的，房屋产权在审查时需要注意加油站是否是临时建筑。若加油站内有临时建筑，需要求出让方提供临时建筑的批准许可文书，并核查批准使用期限、内容，若未在批准使用期内拆除或未按批准内容建设，收购后可能面临行政处罚的风险。

　　除此之外，还需对加油站收购中经营权的问题进行审权。例如，加油站未取得商务部门关于核准新建或改扩建加油站的商务立项及项目选址批复，此种情形下，加油站为非法，未取得加油站立项批复。此外，取得商务部门关于核准新建或改扩建加油站的商务立项及项目选址批复后，但未取得《成品油零售经营批准证书》，或者在经转让后作为后续主体的出让方未变更取得后续主体的《成品油零售经营批准证书》。此两种情形下的出让方，均不具备加油站经营资质。具体审查过程中，拟收购加油站必备经营证照和相关立项审批手续是否齐全。若不齐全，通过后续整改能否取得缺失证照，以及相关证照是否经过正常年检等。

　　作者单位为中国石油云南销售公司